Augstākās tiesas (Senāta) Civillietu departaments, izskatot lietu kasācijas kārtībā paplašinātā sastāvā, 22.aprīlī atstāja negrozītu Latgales apgabaltiesas Civillietu tiesas kolēģijas 2017.gada 29.marta spriedumu, ar kuru tiesa noraidīja zemesgabala, uz kura atrodas daudzdzīvokļu māja, īpašnieku prasību pret mājas pārvaldnieku. Zemesgabala īpašnieki prasīja atzīt, ka starp zemes un dzīvokļu īpašniekiem pastāv piespiedu nomas tiesiskās attiecības, noteikt nomas maksu, noslēgt nomas līgumu un ierakstīt to zemesgrāmatā, kā arī piedzīt no dzīvojamās mājas pārvaldnieka prasītāju labā zemes nomas maksas parādu.

Raksturojot zemes piespiedu nomas tiesiskās attiecības, Senāts norādīja, ka tās pastāv starp zemes īpašnieku un dzīvojamās mājas īpašnieku, ar ko saprot visus dzīvokļu īpašniekus kopā jeb dzīvokļu īpašnieku kopību.

Senāts atzina par pamatotu apgabaltiesas secinājumu, ka izskatāmajā lietā nav piemērojama likuma „Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” 54. panta ceturtā daļa, kas paredz, ka, ja privatizētā objekta īpašnieks nav noslēdzis vai pilnvarojis pārvaldnieku noslēgt zemes nomas līgumu, zemesgabala īpašniekam ir tiesības prasību tiesā par zemes nomas līguma noslēgšanu vērst pret personu, kurai nodotas attiecīgās dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas tiesības. Pirmkārt, šī tiesību norma nav piemērojama attiecībā uz mājām, kuru pārvaldīšanas tiesības dzīvokļu īpašnieki ir pārņēmuši, kā tas arī ir konkrētajā gadījumā. Otrkārt, šī norma paredzēta gadījumam, kad zemes nomas līgums nav noslēgts, bet konkrētajā lietā tiesa ir konstatējusi, ka starp zemes īpašnieku pārstāvi, no vienas puses, uz dzīvokļu īpašnieku kopības pilnvarotajām personām, no otras puses, ir notikusi vienošanās par prasītājiem piederošās zemes lietošanu (nomu) vismaz laika posmā līdz 2014. gada 25. februārim. Treškārt, arī tad, ja iepriekš minētā likuma norma būtu piemērojama, to nav pamata attiecināt uz prasījumu par nomas maksas parāda piedziņu, jo mājas pārvaldnieks, kurš konkrētajā gadījumā ir dzīvokļu īpašnieku kopības pārstāvis, par dzīvokļu īpašnieku saistībām veikt zemes nomas maksājumus neatbild.

Izskatāmajā lietā tiesa bija konstatējusi, ka dzīvokļu īpašnieki savā kompetencē atstājuši tāda lēmuma pieņemšanu, kas saistīts ar dzīvojamai mājai piesaistītā zemesgabala nomu, respektīvi, pārvaldnieku nav pilnvarojuši kārtot šo jautājumu viņu vietā un vārdā. Izvērtējot, vai dzīvokļu īpašnieku kopība varēja ierobežot pārvaldnieka pārstāvības tiesības šādā veidā, Senāts atzina, ka pārvaldniekam uzdoto dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbību apjoma (šeit ir runa par visām vai atsevišķām pārvaldīšanas darbībām) noteikšana ietilpst dzīvokļu īpašnieku kopības ekskluzīvā kompetencē un ka pārvaldnieks vienpersoniski nevar grozīt ēkas īpašnieka dotā pārvaldīšanas uzdevuma ietvaru, kas būtu pretrunā ar pārvaldīšanas līgumu. Citiem vārdiem, iepriekš minētais dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums atbilst dzīvojamo māju pārvaldīšanas normatīvajam regulējumam.

Turklāt arī tādā gadījumā, kad pārvaldnieks ir pilnvarots pārstāvēt dzīvokļu īpašniekus (kopību) tiesā, šāds pilnvarojums nav traktējama tādējādi, ka pārvaldniekam iestājas atbildība par dzīvokļu īpašnieku saistībām, jo šāds pārstāvības veids negroza materiāltiesisko attiecību, kas vienmēr pastāv starp zemes lietotāju (nomnieku) un zemes īpašnieku.

Līdz ar to par atbildētājiem konkrētajā lietā bija pieaicināmi dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki (kopība), nevis dzīvojamās mājas pārvaldnieks.

Senāta spriedums. Lieta Nr. SKC-1/2021 (C29653615), ECLI:LV:AT:2021:0422.C29653615.3.S

Informāciju sagatavoja Dr.iur. Rihards Gulbis, Senāta Civillietu departamenta zinātniski analītiskais padomnieks